Una dintre cele mai importante tranzacții imobiliare din ultimii ani la Cluj-Napoca schimbă din nou perspectiva asupra fostei platforme industriale Sanex. Elite Grup, dezvoltator controlat de familia omului de afaceri clujean Chimu Căpușan, a finalizat achiziția unui teren de 17,2 hectare din nordul municipiului, pentru suma de 40 de milioane de euro.
Miza depășește însă cu mult valoarea tranzacției. Este vorba despre reconversia unei suprafețe industriale uriașe, aflate în interiorul unui oraș în care terenurile disponibile pentru dezvoltări de asemenea dimensiuni sunt tot mai puține.
Elite Grup anunță că intenționează să transforme fosta platformă într-un amplu proiect de reconversie urbană, însă forma finală a viitoarei dezvoltări nu a fost deocamdată făcută publică. Compania nu a anunțat numărul de apartamente, suprafețele construite sau ponderea pe care o vor avea funcțiunile comerciale, de birouri ori serviciile.
Tranzacția deschide astfel un nou capitol într-o poveste urbanistică începută cu ani în urmă și care a inclus un proiect de aproximativ 330 de milioane de euro, un centru comercial de mari dimensiuni, blocuri de până la 12 etaje, birouri și un parc public.
40 de milioane de euro pentru 17,2 hectare
Potrivit informațiilor făcute publice de companie, tranzacția de 40 de milioane de euro a fost finanțată integral din surse proprii.
Elite Grup o prezintă drept cea mai mare achiziție de teren realizată pe piața imobiliară românească de un singur cumpărător și finanțată integral din fonduri proprii.
Operațiunea a primit avize pozitive atât din partea Consiliului Concurenței, cât și a Comisiei pentru Examinarea Investițiilor Străine Directe.
Consiliul Concurenței a autorizat tranzacția prin care Tellus Invest SRL, societate deținută de Anica, Chimu și Sergiu Bogdan Căpușan, preia o serie de active imobiliare ale Sanex SA.
Este vorba despre bunuri care, potrivit autorității de concurență, nu mai sunt utilizate în activitatea de producție a Sanex începând din 2025.
Dincolo de valoarea absolută a tranzacției, dimensiunea terenului arată amploarea mizei. La 40 de milioane de euro pentru 172.000 de metri pătrați, rezultă, printr-un calcul simplu raportat la întreaga suprafață anunțată, o valoare medie de aproximativ 233 de euro pe metru pătrat de teren.
Ce vrea familia Căpușan să facă pe fosta platformă Sanex
Deocamdată, noul proprietar vorbește despre o dezvoltare de lungă durată și despre reintegrarea fostei platforme industriale în oraș, fără să prezinte însă configurația finală a proiectului.
Bogdan Căpușan, CEO Elite Grup, a descris achiziția drept cea mai mare investiție realizată până acum de companie într-un singur teren și a explicat că intenția grupului este ca fosta platformă industrială să fie redată orașului.
Pentru moment, aceasta este mai degrabă declarația de intenție a investitorului decât descrierea unui proiect imobiliar definitiv.
Diferența este importantă.
Pe terenul Sanex a existat deja un proiect de regenerare urbană extrem de ambițios, dar acesta nu s-a materializat. Prin urmare, achiziția terenului nu trebuie confundată cu autorizarea sau cu începerea construirii viitorului ansamblu.
Înaintea familiei Căpușan, Prime Kapital pregătise un proiect de circa 330 de milioane de euro
Istoria recentă a platformei Sanex este complicată.
Anterior, dezvoltatorul Prime Kapital pregătise pentru această zonă unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare propuse în Cluj-Napoca.
Planurile discutate public vizau transformarea fostei platforme industriale într-un cartier cu funcțiuni mixte. Proiectul includea un centru comercial de aproximativ 130.000 de metri pătrați, blocuri de locuințe cu până la 12 etaje, clădiri de birouri, servicii și dotări publice.
Valoarea dezvoltării fusese estimată la peste 330 de milioane de euro.
Una dintre componentele importante ale proiectului era și amenajarea unui parc public de aproximativ cinci hectare.
În decembrie 2024, proiectul de restructurare urbană a primit aviz favorabil în Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism a Primăriei Cluj-Napoca, iar municipalitatea are publicată documentația aferentă PUZ-ului pentru restructurarea platformei industriale Sanex.
Planurile nu au ajuns însă în forma imaginată inițial la etapa de construire.
Relația cu Primăria s-a tensionat, iar Prime Kapital a ieșit din proiect
Procesul urbanistic a devenit complicat, iar între dezvoltator și administrația locală au apărut divergențe legate de modul în care urma să fie dezvoltată zona.
Primarul Emil Boc a criticat public abordarea investitorului și cerințele privind proiectul, iar ulterior Prime Kapital s-a retras.
Terenul a revenit astfel în sfera grupului austriac Lasselsberger, proprietarul Sanex, înainte de tranzacția actuală cu grupul familiei Căpușan.
Acest istoric este esențial pentru înțelegerea tranzacției de acum: familia Căpușan nu cumpără pur și simplu un teren industrial, ci preia una dintre cele mai importante și mai complicate oportunități de regenerare urbană din Cluj-Napoca.
Sanex, o miză urbanistică pentru nordul Clujului
Platformele industriale construite cândva la periferia orașului au ajuns, odată cu extinderea Clujului, să ocupe suprafețe extrem de valoroase pentru dezvoltarea urbană.
Sanex este unul dintre cele mai importante astfel de exemple.
O suprafață de peste 17 hectare permite dezvoltarea nu doar a unor blocuri, ci a unui fragment întreg de oraș: locuințe, spații comerciale, servicii, birouri, zone verzi, străzi și infrastructură publică.
Tocmai de aceea, viitorul proiect va trebui analizat nu doar prin numărul de apartamente sau valoarea investiției, ci și prin efectele asupra traficului, infrastructurii și calității vieții.
Într-un oraș confruntat deja cu presiune imobiliară și probleme de mobilitate, transformarea unei suprafețe de asemenea dimensiuni poate avea efecte asupra unei zone mult mai largi decât perimetrul fostei fabrici.
Cine este familia care face investiția
Grupul Elite a fost fondat de omul de afaceri Chimu Căpușan în urmă cu peste 30 de ani și este unul dintre numele cunoscute ale pieței imobiliare clujene.
Grupul a dezvoltat proiecte în Cluj-Napoca, București și Timișoara și anunță un portofoliu de peste 4.000 de apartamente livrate.
În Cluj-Napoca, familia Căpușan este asociată cu dezvoltări precum Grand Park Residence, Junior Residence și Bonjour Residence. Grupul are în dezvoltare și proiectul Elite City.
Achiziția Sanex reprezintă însă o operațiune de altă anvergură. Chiar reprezentanții companiei o descriu drept cea mai mare investiție făcută vreodată de grup într-un singur teren.
Ce se va construi efectiv rămâne marea întrebare
Tranzacția de 40 de milioane de euro clarifică proprietarul și intenția de reconversie, dar nu răspunde încă la cea mai importantă întrebare pentru Cluj-Napoca: cum va arăta noua Sanex?
Nu sunt cunoscute, deocamdată, cifrele noului proiect privind numărul de locuințe, suprafața comercială, regimul de înălțime, infrastructura rutieră sau proporția spațiilor verzi.
De asemenea, nu trebuie presupus automat că familia Căpușan va implementa proiectul de 330 de milioane de euro pregătit anterior de Prime Kapital. Noul proprietar vorbește despre un proiect propriu de reconversie urbană, iar detaliile acestuia urmează să fie stabilite și prezentate.
Cert este că tranzacția schimbă din nou datele uneia dintre cele mai importante dezvoltări urbane potențiale ale Clujului.
De la fabrică la teren industrial neutilizat, de la proiectul Prime Kapital la retragerea dezvoltatorului și acum la investiția de 40 de milioane de euro a familiei Căpușan, platforma Sanex a traversat mai multe etape fără ca transformarea ei să înceapă efectiv.
Achiziția din august 2026 poate reprezenta începutul unei noi etape. Pentru Cluj-Napoca, adevărata miză va fi însă ceea ce urmează după tranzacție: cum vor fi integrate cele 17,2 hectare în oraș și ce va primi Clujul, dincolo de investiția imobiliară, în schimbul uneia dintre ultimele sale mari platforme industriale reconvertibile.