Pe măsură ce orașele europene se extind, nevoia de noi spații rezidențiale, comerciale și de birouri este tot mai mare. În același timp însă, vechile zone industriale au intrat în declin de câteva decenii, din cauza automatizării, a externalizării și a schimbării focusului economic de pe producție pe servicii.
Fenomenul are loc peste tot, atât în țările vestice cât și în cele fost comuniste, iar România nu este o excepție. Cluj-Napoca este printre orașele unde se vede cel mai dramatic acest proces în ultimii ani, din cauza închiderii sau relocării a majorității unităților industriale, în paralel cu creșterea spectaculoasă a sectorului terțiar, adică cel care nu produce bunuri fizice. Evident, IT-ul a fost vedeta în ultimele două decenii, dar recent au avansat tot mai mult și alte domenii, cum sunt medicina, sectorul financiar și industriile creative.
Pentru a satisface cererea mare de locuințe, clădiri de birouri și zone comerciale moderne, în zone cât mai apropiate de centrul orașelor și bine conectate la rețeaua rutieră și la sistemul de transport în comun, dezvoltatorii imobiliari au apelat tot mai mult la proiectele de regenerare urbană de tip „brownfield”, adică cele în care o fostă zonă industrială sau un teren degradat sunt reintegrate în viața orașului prin demolarea vechilor structuri, curățarea și decontaminarea spațiului și construirea de noi clădiri moderne și ecologice, înconjurate de spații verzi ample, alei pietonale, piste de biciclete și conexiuni rapide cu restul orașului.
Astfel de proiecte sunt încurajate și de Uniunea Europeană prin diferite tipuri de programe, proiecte și linii de finanțare, în cadrul obiectivului de Dezvoltare Urbană Sustenabilă. Regenerarea urbană a vechilor spații industriale dezafectate este văzută ca o soluție la criza de locuințe, fără a afecta terenurile agricole sau ariile naturale din jurul orașelor. Instituțiile de la Bruxelles impun însă reguli și condiții stricte pentru a susține aceste proiecte, încercând să evite înlocuirea unui „rău” cu alt „rău” (respectiv poluarea industrială cu cea generată de traficul excesiv și de „insulele de căldură” produse de beton).
Iată câteva reguli și recomandări pe care Comisia Europeană și alte foruri comunitare le transmit orașelor unde se desfășoară astfel de proiecte „brownfield”:
- proiectul trebuie să fie sustenabil, să pună în prim-plan sănătatea oamenilor și protecția mediului înconjurător
- clădirile trebuie să fie eficiente energetic, standardul nZEB este deja norma
- mersul pe jos și cu bicicleta, pe trasee dedicate și continue, precum și călătoriile cu transportul în comun, trebuie încurajate, în defavoarea folosirii mașinilor personale, pentru a nu produce poluare
- vechile clădiri industriale cu valoare istorică ar trebui puse în valoare, nu demolate
- sunt preferate proiectele rezidențiale, pentru a diminua „criza locuirii” care se manifestă tot mai mult în întreaga Europă, prin prețuri excesiv de mari la imobiliare (iar Clujul nu face o excepție)
- terenurile pe care a existat industrie trebuie decontaminate total, la suprafață și în adâncime, pentru a nu genera riscuri de sănătate viitoarelor generații
- spațiile verzi sunt esențiale, iar suprafața lor trebuie să fie cât mai mare posibil în raport cu cele construite (de exemplu, în Cluj regulamentul prevede minim 30% spații verzi pe sol natural în cazul unor astfel de proiecte imobiliare)
- solul natural trebuie să fie permeabil, nu sigilat, pentru a permite infiltrarea apelor pluviale
- ecosistemele naturale existente trebuie protejate, iar noile construcții trebuie să fie cât mai puțin invazive
- ariile naturale existente trebuie, pe cât posibil, să fie încorporate în noile proiecte
Un articol științific publicat în 2021 de mai mulți cercetători europeni, printre care și Cezar Morar de la Universitatea Oradea, pe tema regenerării urbane sustenabile de tip brownfield, arată că astfel de proiecte sunt necesare pentru a combate extinderea excesivă a orașelor pe model american, densitatea urbană mai mare specifică Europei fiind mult mai eficientă. Pentru cei peste 70% dintre locuitorii Uniunii Europene care trăiesc în zone urbane și periurbane este esențială creșterea calității vieții simultan cu diminuarea impactului asupra mediului. În acest sens, orice noi proiecte de anvergură, cum sunt cele „brownfield” de reconversie a unor spații industriale, trebuie ghidate după reguli stricte, necesare atingerii acestor obiective.
Reglementarea mai clară proiectelor de regenerare urbană de tip „brownfield” este unul dintre dezideratele Agendei 2030 pentru Dezvoltare Sustenabilă a Comisiei Europene, pe care și Primăria Cluj-Napoca o menționează mereu ca linie directoare după care se ghidează în deciziile de urbanism. Astfel de proiecte pot să aducă beneficii majore întregii comunități, dacă sunt făcute corect și dacă respectă normele și recomandările impuse de autorități și de specialiști.