Mihai Curteanu: Legea „Nordis” nu generează scumpirea, ci doar o accelerează ușor, întrucât noile condiții financiare impun dezvoltatorilor costuri suplimentare!
Promulgarea „Legii Nordis” de către președintele Nicușor Dan marchează un moment de cotitură pentru piața imobiliară din România, cu implicații structurale care se vor resimți atât în comportamentul cumpărătorilor, cât și în modul de operare al dezvoltatorilor.
Impact asupra prețurilor va fi probabil o ajustare, deși se anticipează o creștere a prețurilor, aceasta este, în realitate, o continuare a trendului existent.
Legea nu generează scumpirea, ci doar o accelerează ușor, întrucât noile condiții financiare impun dezvoltatorilor costuri suplimentare. Accesarea creditelor pentru finanțarea construcțiilor și renunțarea la modelul „construiesc pe banii clienților” ( mă creditez din piață fără dobândă) înseamnă dobânzi, capital blocat și o presiune mai mare pe cash-flow.
Efecte asupra dezvoltatorilor va aduce în piață o separare a profesioniștilor de oportuniști, legea va crea un filtru clar în piață.
Dezvoltatorii mici sau cei fără capital real riscă să dispară, deoarece nu mai pot folosi avansurile clienților pentru a finanța primele etape ale construcției.
Dezvoltatorii neserioși vor fi practic, eliminați, fără a putea încasa bani din avans și fără a avea posibilitatea să întârzie la nesfârșit intabularea, modelul lor de business devine imposibil.
Dezvoltatorii mari și capitalizați vor rămâne dominanți, unii vor transfera costurile creditelor în prețul final, alții vor utiliza avantajul competițional pentru a menține prețurile stabile și se vor baza pe a vinde volume.
Piața va intra într-o fază de am putea-o nu-mi una de „curățare” unde rămân doar actorii care pot susține financiar proiectele până la stadiile cerute de lege.
Protecția cumpărătorilor este cea mai mare schimbare din ultimii ani noua lege introduce două mecanisme esențiale
1. Structurarea plăților într-un fond de garanții, nu direct către dezvoltator, 5% rezervare, 25% la structura de rezistență, 20% la instalații iar banii devin accesibili dezvoltatorului doar după îndeplinirea etapelor tehnice.
În caz de insolvență, proiectul poate fi continuat sau licitat altui dezvoltator, fără ca banii cumpărătorilor să se piardă ca până acum.
Riscul de „șantaj financiar” dispare iar clientul nu mai plătește anticipat pe promisiuni, ci pe realizări.
2. Înscrierea promisiunii de vânzare în cartea funciară, ceea ce oferă cumpărătorului un instrument juridic extrem de puternic, dacă dezvoltatorul întârzie sau refuză finalizarea vânzării, cumpărătorul îl poate executa silit, se elimină astfel situațiile absurde în care clienții au plătit integral, dar nu pot deveni proprietari deoarece apartamentele nu sunt intabulate.
Per ansamblu, cumpărătorii câștigă o umbrelă de protecție într-o piață unde riscurile comerciale erau mult prea des transferate asupra lor.
Legea nu va schimba doar relația dintre dezvoltatori și clienți, ci va redesena întreaga dinamică a pieței.
Dezvoltatorii care construiesc pe credit vor deveni mai flexibili și mai orientați către nevoile clientului, pentru a evita blocarea bunurilor pe stoc și acumularea dobânzilor.
Concurența dintre dezvoltatorii serioși va crește, iar piața se va împărți între cei care optimizează marjele și cei care vând prin volum.
„Legea Nordis” nu este doar o măsură legislativă, ci vine ca o reformă într-o piață care avea nevoie de într-o formă sau alta de reglementare o piață care protejează consumatorii, responsabilizează dezvoltatorii și impune un standard de normalitate pe care alte țări îl au de ani buni.
Prețurile pot crește temporar, dar pe termen lung, piața devine mai sănătoasă, mai previzibilă și, paradoxal, mai accesibilă pentru cei care cumpără cu informația corectă și consilierea potrivită.
A fost nevoie de un „tunuri imobiliare” ca să ajungem aici, dar schimbarea este, fără îndoială, una într-o direcție corectă.
În altă ordine de idei administrațiile publice locale trebuie sa devina un partener al pieței și să creeze un cadru mai facil pentru obținerea autorizațiilor de construire astfel încât intreg procesul să fie unul legal, transparent și rapid.
Despre Mihai Curteanu
Este absolvent de drept, antreprenor, pasionat de urbanism și de provocările dezvoltării metropolitane. Ideologic îmbrățișează valorile conservatoare și creștine.
O lectura interesanta pentru toti.