Europa pregătește răspunsul la criza locuirii. Alin Danci: „Avem nevoie de două milioane de locuințe anual”

După PNRR, construcțiile intră într-o nouă etapă, iar una dintre marile teme ale următorilor ani va fi locuirea accesibilă. Alin Danci, reprezentant Electrostrat și membru fondator al Patronatului Societăților din Construcții – Filiala Transilvania, a prezentat la Cluj-Napoca direcțiile viitorului Plan european pentru locuințe accesibile: mai multe locuințe, autorizare mai rapidă, digitalizarea proiectării, construcții modulare și prefabricate, renovarea fondului existent și o utilizare mai amplă a parteneriatelor dintre administrație și mediul privat.

De Ziua Națională a Constructorului, Patronatul Societăților din Construcții – Filiala Transilvania a organizat, la Cluj-Napoca, conferința „Viitorul construcțiilor post-PNRR”, dedicată nu doar bilanțului programului european, ci mai ales întrebării care devine esențială pentru industrie: ce urmează după PNRR și de unde vor veni marile investiții ale următorilor ani?

Din valoarea totală analizată, de aproximativ 21,1 miliarde de euro, proiectele din construcții concentrează circa 9,45 miliarde de euro – aproape 45%. Valoarea lucrărilor executate și certificate tehnic este de aproximativ 6 miliarde de euro, în timp ce constructorii au încasat efectiv circa 3,1 miliarde de euro.

Alexandra Stoica, președintele PSC – Filiala Transilvania, a arătat că Ziua Constructorului trebuie să fie și un moment de evaluare lucidă a efortului depus de sector: „Potrivit unui vechi proverb românesc, «toamna se numără bobocii». Fiind toamnă și fiind, astăzi, Ziua Constructorului, am pornit și noi o numărătoare a eforturilor și efectelor PNRR asupra sectorului construcțiilor. Ceea ce am constatat ne bucură și ne preocupă deopotrivă”.

În această discuție despre viitor, Alin Danci, reprezentant Electrostrat și membru fondator al PSC – Filiala Transilvania, a adus în prim-plan una dintre problemele care se conturează deja la nivel european: accesul la locuințe într-o perioadă în care prețurile au crescut puternic, iar construcția de unități noi nu ține pasul cu necesarul.

Alin Danci: „Vorbim despre locuințe accesibile, nu despre locuințe sociale”

Prima distincție făcută de Alin Danci este una importantă. Viitoarele politici europene privind locuirea accesibilă nu trebuie confundate cu programele clasice de locuințe sociale: „Planul european pentru locuințe accesibile, nu locuințe sociale, apare ca urmare a unei probleme identificate tot mai des în Europa: costul locuirii”, a explicat Alin Danci.

Problema, arată acesta, nu se reduce însă la preț. Europa se confruntă și cu un dezechilibru între numărul locuințelor construite și necesarul real: „Nu este numai costul locuirii, ci și faptul că se produc mai puține locuințe decât ar fi nevoie. Astăzi avem nevoie de două milioane de locuințe anual și avem un deficit de undeva la 650.000 de locuințe”, a afirmat Danci.

În această ecuație, creșterea prețurilor pune o presiune suplimentară asupra orașelor dinamice: „Prețul locuințelor a crescut din 2018 până în 2025 undeva la 60%, ceea ce înseamnă o presiune tot mai mare asupra orașelor în dezvoltare din Europa și din România”, a punctat reprezentantul Electrostrat.

Mai multe locuințe, dar și un alt mod de a construi

Răspunsul european nu ar trebui să însemne, în viziunea prezentată de Alin Danci, doar introducerea unor noi surse de finanțare. Planul poate schimba inclusiv modul în care sunt proiectate, autorizate și construite locuințele: „Ceea ce își propune Planul european pentru locuințe este să creeze un cadru la nivel european prin care să ajute statele, regiunile sau orașele să faciliteze și să producă mai multe locuințe”, a explicat acesta.

Pentru industria construcțiilor, această direcție poate însemna accelerarea unor transformări despre care sectorul vorbește de ani întregi: „Practic, vorbim despre încurajarea companiilor să folosească tehnologii noi, standardizate, construcții modulare și prefabricate, dar și despre digitalizarea proiectării”, a arătat Alin Danci.

Standardizarea și prefabricarea pot reduce timpul de execuție, în timp ce digitalizarea proiectării poate limita erorile și poate integra mai eficient diferitele etape ale investiției. Însă Danci insistă asupra unui punct care apare constant în discursul constructorilor: autorizarea trebuie să devină mai rapidă și mai predictibilă: „Vorbim de ani de zile despre reducerea birocrației prin digitalizarea întregului proces de autorizare”, a subliniat acesta.

Iar modelul spre care ar trebui să se ajungă este, în formularea sa, unul foarte concret: „Practic, ai un teren pregătit, autorizație de construire mai rapidă, proiectare mai simplă, construcție standardizată și finanțare.”

Această succesiune concentrează una dintre marile lecții desprinse și din experiența PNRR: finanțarea nu este suficientă dacă proiectul ajunge să consume ani înainte de începerea efectivă a lucrărilor.

Parteneriatul public-privat, readus în discuție

O altă direcție importantă prezentată de Alin Danci privește finanțarea. Viitorul program nu ar trebui să presupună exclusiv locuințe construite și deținute de stat, ci ar putea mobiliza și capital privat: „Nu vorbim despre locuințe sociale în care statul va fi proprietar. Vorbim și despre parteneriate între autoritățile locale și dezvoltatori, poate chiar despre reactivarea sau implementarea unor proiecte prin parteneriat public-privat”, a explicat Danci.

În opinia sa, România discută de multă vreme despre acest instrument, fără ca potențialul lui să fie folosit suficien: „Vorbim de foarte multă vreme despre această lege a parteneriatului public-privat, pe care o văd foarte puțin pusă în practică”, a remarcat acesta.

Pentru sectorul construcțiilor, un mecanism funcțional de parteneriat public-privat ar putea deveni cu atât mai important într-o perioadă în care finanțările exclusiv guvernamentale riscă să fie mai limitate, iar necesarul de investiții rămâne ridicat.

„Acest plan european încurajează parteneriatele”, a punctat Alin Danci.

Orașele scumpe, locuințele neocupate și închirierile pe termen scurt

Planul european ar urma să privească și dezechilibrele existente în marile orașe, unde cererea pentru locuințe este ridicată, iar o parte din fondul disponibil este utilizat în alte scopuri sau rămâne neocupat: „Planul își propune să intervină în orașele în care piața locuințelor a devenit dezechilibrată, să identifice zonele și să încerce să folosească și clădirile care sunt neocupate”, a explicat Danci.

În aceeași discuție intră și locuințele destinate închirierii pe termen scurt: „Se urmărește și reglementarea numărului de locuințe care pot fi închiriate pe termen scurt, acele locuințe închiriate prin Airbnb. Este o problemă în general în orașele europene care au turism în dezvoltare”, a arătat acesta.

Miza este găsirea unui echilibru între piața turistică, drepturile proprietarilor și nevoia orașelor de a păstra suficient fond locativ disponibil pentru rezidenți.

„Mai multă standardizare, prefabricare, digitalizare și proiecte integrate”

Pentru constructori, direcția europeană poate avea efecte mult mai ample decât simpla apariție a unor noi proiecte rezidențiale.

Alin Danci sintetizează schimbarea în patru concepte: „Ce presupune asta pentru industria construcțiilor? Mai multă standardizare, prefabricare, digitalizare și proiecte integrate.”

Este, practic, imaginea unei industrii care trebuie să producă mai repede și mai eficient, dar fără să sacrifice calitatea. Dacă Europa are nevoie de sute de mii de locuințe suplimentare anual, metodele tradiționale, combinate cu proceduri administrative lente, vor fi dificil de menținut fără schimbări majore.

Nu numai construcții noi. „Trebuie să folosim locuințele pe care le avem”

O altă componentă importantă va fi renovarea fondului existent.

Experiența programelor de renovare finanțate prin PNRR ar urma să fie continuată într-o formulă care să urmărească atât creșterea numărului de locuințe disponibile, cât și îmbunătățirea performanței energetice a clădirilor existente: „După planul renovării din PNRR, acest program își propune și să renoveze fondul locativ actual, adică să folosească locuințele pe care le avem, fie că sunt publice sau private, și să crească gradul de eficiență energetică”, a explicat Alin Danci.

Această abordare este relevantă inclusiv pentru România, unde există un fond construit îmbătrânit și numeroase clădiri care necesită intervenții majore pentru reducerea consumului energetic.

„Nu va fi un program social”

Danci revine asupra unei diferențe esențiale: accesibilitatea nu înseamnă exclusiv asistență socială: „Nu va fi un program social. Va fi un program care se va adresa unei game mai largi de populație”, a afirmat acesta.

Prin urmare, potențialii beneficiari ar urma să includă și gospodăriile cu venituri medii, pentru care cumpărarea unei locuințe în marile centre urbane devine din ce în ce mai dificilă: „Asta înseamnă că vor avea acces, de exemplu, și persoane din familiile cu venituri medii”, a explicat Danci.

Pentru a ilustra ce ar putea însemna concret noțiunea de „locuință accesibilă”, reprezentantul Electrostrat a oferit și un exemplu: „Un calcul făcut de specialiști arată că, pentru o familie care are un venit de 10.000 de lei, o locuință accesibilă ar trebui să fie în jur de 100.000 de euro. Cam aceasta ar fi o țintă a acestor politici”, a spus Alin Danci.

De la lecția PNRR la problema locuirii

Intervenția lui Alin Danci completează firesc bilanțul făcut de constructori la Cluj-Napoca. Dacă PNRR a fost programul care a împins sectorul spre o mobilizare fără precedent, următorii ani vor pune o altă întrebare: cum poate fi transformată această capacitate de construcție într-un răspuns la problemele structurale ale societății?

Locuirea este una dintre ele.

Prețurile ridicate, deficitul de ofertă, autorizarea lentă, costurile terenurilor, infrastructura insuficientă și dificultatea familiilor cu venituri medii de a cumpăra o locuință formează o problemă pe care simpla finanțare publică nu o poate rezolva.

De aceea, mesajul lui Alin Danci merge mai departe de ideea unui nou program european. El vorbește, în realitate, despre schimbarea modului în care construim.

Mai multă prefabricare. Mai multă standardizare. Proiectare digitală. Autorizații obținute mai rapid. Proiecte integrate. Renovarea clădirilor existente. Parteneriate între administrație și dezvoltatori. Și finanțare care să permită accesul la locuințe nu doar categoriilor vulnerabile, ci și unei părți importante a clasei de mijloc.

Formula rezumată de Danci este poate cea mai relevantă pentru direcția următorilor ani: „Teren pregătit, autorizație de construire mai rapidă, proiectare mai simplă, construcție standardizată și finanțare.”

Dacă PNRR a demonstrat cât de mult poate construi România atunci când există bani și termene ferme, provocarea perioadei următoare va fi mai dificilă: să construim mai repede, mai eficient și suficient de accesibil încât locuințele realizate să poată fi cumpărate de oamenii pentru care sunt construite.

Iar pentru industria construcțiilor, mesajul lui Alin Danci indică deja direcția: viitorul nu va însemna doar mai multe șantiere, ci șantiere mai tehnologizate, proceduri mai simple și un model în care administrația, constructorii, dezvoltatorii și finanțatorii vor trebui să lucreze mult mai integrat decât până acum.