Avocatul Loredana Pop explică noul mecanism pentru regularizarea construcțiilor neautorizate: Demolarea nu mai trebuie să fie singurul răspuns!

Construcțiile realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației ar putea beneficia, în anumite condiții, de o cale juridică pentru intrarea în legalitate, fără a se ajunge automat la demolare. Avocatul și consilierul local clujean Loredana Pop atrage atenția asupra autorizației de regularizare prevăzute de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor și subliniază că noul mecanism nu trebuie confundat cu o „amnistie” pentru construcțiile ilegale.

Problema construcțiilor ridicate fără autorizație, ori cu modificări față de proiectul autorizat, este una dintre cele mai sensibile teme ale urbanismului românesc. În practică, situațiile pot varia de la intervenții relativ reduse asupra unei locuințe până la construcții realizate cu încălcări importante ale reglementărilor urbanistice.

Discuția devine și mai complicată atunci când imobilele au fost ulterior vândute, iar consecințele juridice ajung să afecteze persoane care susțin că le-au cumpărat cu bună-credință.

În acest context, avocatul și consilierul local Loredana Pop susține că noua legislație introduce un instrument care încearcă să găsească un echilibru între două principii: respectarea disciplinei în construcții și proporționalitatea sancțiunilor.

„Demolarea nu trebuie să fie singura soluție”, este mesajul transmis de Loredana Pop.

Ce este autorizația de regularizare

Potrivit explicațiilor oferite de Loredana Pop, Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor introduce, prin articolul 301, mecanismul autorizației de regularizare.

Acesta ar permite titularului unei lucrări realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației existente să solicite autorității competente regularizarea situației.

Diferența esențială este că existența unei construcții neautorizate nu ar conduce automat la concluzia că singura soluție posibilă este demolarea.

Dar nici nu înseamnă că orice construcție ilegală poate fi păstrată: „Respectarea disciplinei în construcții este obligatorie, însă aplicarea legii trebuie să fie proporțională și să ofere posibilitatea remedierii situației juridice atunci când construcția poate fi adusă în conformitate cu reglementările urbanistice și cu cerințele de siguranță”, explică Loredana Pop.

Ce construcții ar putea intra în procedură

Conform interpretării prezentate de avocatul clujean asupra articolului 301, în regimul obișnuit autorizația de regularizare ar putea fi emisă, în principal, pentru anumite categorii limitate de construcții.

Printre acestea se numără locuințele unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter plus un etaj și cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 de metri pătrați.

Sunt avute în vedere și anexele locuințelor, anexele gospodărești și cele ale exploatațiilor agricole de maximum 150 de metri pătrați, precum și lucrările de închidere a balcoanelor, cu condiția să nu existe o extindere pe domeniul public.

Prin urmare, mecanismul nu trebuie interpretat ca o posibilitate generală de legalizare a oricărei construcții ridicate cu încălcarea legii.

Regularizarea nu înseamnă „amnistie imobiliară”

Aceasta este, de altfel, distincția asupra căreia Loredana Pop insistă cel mai mult.

Autorizația de regularizare nu ar produce automat legalizarea unei construcții.

Pentru obținerea acesteia, construcția trebuie să poată fi compatibilă cu regulile urbanistice și cu cerințele tehnice și de siguranță aplicabile.

Potrivit avocatului, emiterea autorizației este condiționată cumulativ de respectarea reglementărilor urbanistice, a normelor privind protecția mediului și a cerințelor fundamentale privind calitatea și siguranța construcțiilor.

Cu alte cuvinte, mecanismul nu ar trebui să funcționeze după principiul „am construit ilegal, plătesc o taxă și păstrez construcția”.

Dacă imobilul nu poate respecta regulile aplicabile, simpla solicitare a regularizării nu ar fi suficientă pentru salvarea acestuia.

Expertize tehnice și obligația de aducere la conformitate

Există și o componentă tehnică importantă.

Loredana Pop arată că îndeplinirea cerințelor fundamentale privind calitatea construcției trebuie demonstrată prin expertize tehnice realizate de experți atestați.

Autoritatea ar putea, de asemenea, să condiționeze regularizarea de executarea unor lucrări prin care construcția să fie adusă la conformitate.

Este un element important pentru filosofia noii proceduri: regularizarea nu ar trebui să însemne acceptarea situației existente indiferent de caracteristicile construcției, ci corectarea acesteia acolo unde corectarea este posibilă.

O fereastră de un an pentru alte construcții

Una dintre cele mai importante prevederi semnalate de Loredana Pop este existența unei perioade tranzitorii.

Potrivit acesteia, articolul 301 alin. (7) ar institui o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, în care regularizarea ar putea fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele prevăzute în regimul obișnuit.

Condiția esențială ar rămâne însă compatibilitatea construcției cu reglementările urbanistice în vigoare la momentul emiterii autorizației de regularizare.

Această perioadă ar putea deveni extrem de importantă pentru proprietarii unor imobile cu probleme juridice vechi, deoarece le-ar oferi o fereastră limitată în care situația construcției poate fi analizată și, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, remediată.

Regularizarea ar costa mult mai mult decât autorizarea normală

Legiuitorul ar introduce însă și un mecanism financiar menit să descurajeze construirea fără autorizație.

Potrivit explicațiilor Loredanei Pop, pentru procedura tranzitorie anumite cote aferente controlului de stat, precum și taxele pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii ar ajunge la valori de zece ori mai mari decât cele datorate atunci când lucrările sunt realizate legal de la început.

Principiul este simplu: posibilitatea remedierii există, dar încălcarea inițială a legii nu rămâne fără consecințe: „Cei care au încălcat legea trebuie să suporte sancțiunile și toate obligațiile financiare”, subliniază consilierul local.

Impozit majorat cu 100% pentru construcțiile care rămân în afara legii

Există și o presiune fiscală pentru proprietarii care nu își clarifică situația.

Conform prezentării făcute de Loredana Pop, pentru construcțiile care nu sunt regularizate în termenul prevăzut, legea stabilește o majorare cu 100% a impozitului pe clădire, aplicabilă de la constatarea situației de construire neautorizată și până la regularizarea sau desființarea lucrărilor.

După expirarea perioadei tranzitorii, autoritățile locale ar putea trece la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea costurilor, sau, după caz, ar trebui să solicite instanței competente demolarea construcției.

Regularizarea vine, așadar, cu o oportunitate, dar și cu un termen.

O problemă juridică, dar și una socială

Argumentul Loredanei Pop are și o dimensiune socială.

În timp, o construcție realizată cu încălcarea autorizației poate ajunge în proprietatea altor persoane. Apartamentele sau casele pot fi vândute, pot deveni locuințe de familie, iar consecințele unei ilegalități inițiale pot ajunge să fie suportate și de dobânditori ulteriori.

„Nu putem transforma demolarea într-o soluție automată, cu atât mai mult atunci când efectele sale se răsfrâng asupra unor familii care au dobândit locuințele cu bună-credință”, susține avocatul clujean.

Poziția sa nu presupune eliminarea sancțiunilor pentru cei care au construit ilegal, ci diferențierea situațiilor în care construcția poate fi adusă efectiv în legalitate de cele în care încălcarea regulilor urbanistice sau de siguranță face acest lucru imposibil.

Loredana Pop are experiență directă și în administrația locală, făcând parte inclusiv din Comisia pentru probleme juridice și din Comisia pentru urbanism, amenajarea teritoriului și protecția mediului. Această dublă perspectivă, juridică și administrativă, explică interesul său pentru mecanismul de regularizare.

Între demolare automată și legalizare automată există o a treia cale

Aceasta este, în esență, filosofia pe care Loredana Pop o vede în noul mecanism.

La o extremă se află ideea că orice abatere trebuie să conducă inevitabil la demolare.

La cealaltă se află riscul unei „amnistii” prin care construcțiile ridicate ilegal ar fi legalizate fără consecințe.

Autorizația de regularizare încearcă să introducă o soluție intermediară: conformarea.

Construcția rămâne doar dacă poate respecta urbanismul, mediul și cerințele de siguranță. Proprietarul suportă costurile, taxele și eventualele lucrări necesare. Dacă aceste condiții nu pot fi îndeplinite, perspectiva demolării rămâne.

„Regularizarea nu înseamnă validarea unei ilegalități. Înseamnă aplicarea responsabilă și proporțională a legii, cu protejarea comunității și a familiilor de bună-credință”, concluzionează Loredana Pop.

Din această perspectivă, adevărata noutate nu este dispariția demolării din instrumentele autorităților. Demolarea rămâne posibilă. Noutatea este apariția unei căi explicite prin care, atunci când urbanismul și siguranța permit acest lucru, proprietarul poate încerca mai întâi să aducă imobilul în legalitate.